Tese de Investimento Realizado: Imóvel

1. Motivação

Ainda no 1o semestre de 2016, estávamos com a inflação batendo 10% a/a e estimando a trajetória da dívida pública do país insustentável. O caminho indicava possibilidade real de hiperinflação e destruição da frágil economia do país. Na verdade, o caminho ainda indica isso, mas agora acreditamos que encontraremos uma saída. Precisamos resolver este problema do Brasil.

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A inflação corrói a economia de um país, e é uma das principais responsáveis pelo aumento de desigualdade social.

Nestes cenários extremos, é preciso ter ativos reais para a proteção/preservação de patrimônio. Terrenos, imóveis, dólar e outras moedas, metais preciosos, todos são alternativas para a preservação de valor. Ter títulos de crédito pré-fixados ou indexados ao CDI é uma péssima opção, pois tudo vira pó.

Até os títulos indexados à inflação podem ser ruins. Isto porque a inflação elevada fará com que o Imposto de Renda coma todo seu rendimento. Devemos também notar que em casos de hiperinflação, a própria medição do índice fica com margem de erro maior e deixa o investimento menos seguro. Além disso, em casos de desarranjo da economia, o índice de preço pode ser fraudado, para não aparentar ser tão severo como deveria. É só lembrar da Venezuela, mas também da Argentina onde há poucos anos se duvidou do índice de inflação no governo Kirchner.

Busquei proteger parte do meu patrimônio, uma parcela da estratégia foi a compra de dólares e abertura de conta no exterior. A outra parcela foi comprar um imóvel. É um imóvel muito pequeno no subúrbio, é onde tenho capacidade de comprar, pois o mais importante era transformar “Reais” em “Propriedade” e me proteger de descontrole inflacionário.

Outra motivação importante foi a possibilidade de receber provento periodicamente, o que me ajudaria em projetos de viagens longas como a que estou realizando agora.

2. Execução
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Uma compra de imóvel mal feita pode lhe escravizar por décadas no trabalho.

Finalmente escolhi um imóvel, assinei a promessa de compra e venda em Mai/16 e concluí a compra em Set/16.

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Escolhido!

Desde o início anotei todas as despesas referentes a este assunto: transporte, taxas municipais, impostos, corretagem, custos de ociosidade do apartamento como condomínio e energia, instalação de gás e pequenos ajustes para preparar o imóvel ao aluguel. Esta prática é essencial ao aprendizado, pois os custos extras são normalmente negligenciados.

Os valores de cada despesa foram trazidos a valor presente, e com isso montei a minha tabela que considera meu Custo Total de Aquisição percentual do investimento.

Tipo de Despesa na Aquisição Custo Percentual na Aquisição (100%)
Imóvel 86%
Serviços de aquisição 7%
Documentação 2%
Impostos 2%
Condomínio (durante a vacância) 2%
Preparação para locação (ou manutenção) 1%

Considero a soma de todos estes valores no meu Custo Total de Aquisição, e o representarei por “C”.

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Contabilidade classe A!

O imóvel foi recentemente alugado, e com isso posso estimar as métricas de criação de valor. É importante para comparar com outros investimentos e decidir por alocação de recursos.

3. Análise Quantitativa do Resultado do Investimento

Sejam “a” o provento mensal, e “A” o provento equivalente no ano no contrato de aluguel firmado (A = 12*a). O valor do aluguel anual a ser recebido neste contrato de locação foi de: A = 4,606%*C. Receberei 4,606% do capital inicial investido no ano.

Resultado Operacional ou Net Operating Income (NOI) é o resultado de aluguéis diminuídos de despesas de vacância (geralmente condomínio), despesas com manutenção e administração. É o resultado mensal que vai para o bolso do proprietário ao mês ou ao ano. Para esta primeira locação, considerarei a vacância e manutenção zero, pois estão inclusas no Custo Total de Aquisição.

A despesa com administração é devida à imobiliária contratada. Neste contrato firmado, a soma dos custos com a imobiliária serão de 9,87% do valor do aluguel.

Portanto, para este caso:

Resultado Operacional (NOI) = 4,606%*C*(1-0,0987) = 4,151%*C.

O “Cap Rate” ou Capitalization Rate é muito conhecido no ramo, e calculado por:

Cap Rate = Resultado Operacional / Valor do Imóvel.

Portanto, para este caso onde considero o Valor do Imóvel como o meu Custo Total de Aquisição, apesar do valor mais representativo ser o valor de mercado do imóvel.

Cap Rate = 4,151% a/a.

Outra métrica derivada amplamente utilizada é o FFO (Funds From Operations), que é quanto dinheiro sobra após o pagamento de impostos e despesas financeiras.

FFO = Resultado Operacional – Impostos – Despesas Financeiras.
FFO yeld (%)= FFO / Custo de Aquisição.

Neste caso, o IR será recolhido na alíquota de 27,5% e a análise do FFO fica:

FFO = 4,151*C*(1-0,725) = 3,01*C.
FFO (%) = 3,01% a/a.

Em outras palavras simplificadas, com este investimento terei um retorno líquido aproximado de 3,01% ao ano sobre o valor investido. Três por cento líquido ao ano.
O valor serve para comparar de maneira simplificada com outros investimentos, como os Títulos do Tesouro Nacional (Tesouro Direto), CDBs e LCs de bancos, FIIs, Ações e etc.

Há inúmeros FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) disponíveis no mercado com FFO maior que 7%. Ainda contam com liquidez imediata, que os imóveis físicos não tem.

Outro exemplo de comparação seria com o Tesouro IPCA. Hoje o Tesouro IPCA 2050 remunera IPCA + 5,1% bruto, e aproximadamente IPCA + 4,33% líquido de IR. Se supormos que o valor do imóvel será corrigido pelo IPCA, o retorno do investimento seria de IPCA+3,01% líquido de IR.

Ao avaliarmos só o rendimento, a compra deste imóvel foi ruim e perde de goleada (7 x 1!!!) para a maioria dos investimentos disponíveis. Friso aqui que esta é uma comparação cheia de ressalvas, fiz aqui somente para instigar a comparação entre classes de ativos para o leitor.

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O retorno de investimento em imóveis para aluguel é geralmente, mas nem sempre, bem abaixo de outros investimentos.

Faço mais uma observação bastante importante: esta forma de análise é simplificada pois trata de juros simples, e não compostos. Ela é uma aproximação factível para o curto prazo, caso de um contrato de aluguel de 30 meses. A análise melhor aplicada seria através do cálculo da TIR (taxa interna de retorno) e envolve outras estimativas como inflação no período e venda do imóvel. Certamente um dia farei esta análise, mas ainda não é o momento.

4. Análise Qualitativa do Resultado do Investimento

O objetivo qualitativo foi concluído, pois com um investimento tangível estou melhor preparado contra descontrole da dívida pública (inflação) e das nossas políticas econômicas tupiniquins, que podem nos fazer perder a moeda e destruir o que conquistamos. Não podemos esquecer o longo prazo, se formos eleitores ruins e elegermos nossos políticos ruins, viveremos isto novamente.

É um problema muito sério e parece que havíamos esquecido que a inflação existia, devido ao breve período de estabilidade do Real. O Real é a 9a moeda brasileira, já mudamos 8 vezes nos últimos 100 anos por descontrole inflacionário (Réis, Cruzeiro, Cruzeiro Novo, Cruzeiro, Cruzado, Cruzado Novo, Cruzeiro, Cruzeiro Real). Esse é um dos motivos de ter juros altos no país: o Brasil é um mal pagador, não honra suas obrigações. Mal pagador só consegue empréstimos a juros altos, caso do Brasil.

Precisamos reformar o sistema previdenciário, diminuir os benefícios indevidos para privilegiados da população, trabalhar muito mais e pedir muito menos. Uma nação desenvolvida é conquistada a partir de bastante trabalho físico e intelectual, caso contrário continuaremos sempre em desenvolvimento e nunca faremos do Brasil um país desenvolvido.

Temos um déficit enorme para este ano e mais déficits para os próximos anos, tudo por causa do desarranjo econômico promovido nos anos anteriores. Ainda estamos longe de resolver o problema da dívida pública do nosso país.

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É necessário estabilizar e diminuir a trajetória da dívida pública, ou daremos o calote em nós mesmos via não pagamento (caso recente do estado do Rio de Janeiro) ou hiperinflação.
5. Conclusão

Após análise fria e quantitativa dos números, o retorno estimado deste investimento não é elevado, mas também não é um desastre financeiro (importantíssimo). Para uma primeira compra, julgo os valores obtidos como medianos e complementarão o portfólio.

Um investimento nunca deve ser mensurado apenas pelo seu retorno, mas sim pela sua qualidade e características que são agregadas ao portfólio de investimentos como um todo. Isto posto, estou bastante satisfeito com o resultado qualitativo do investimento, ao agregar um ativo tangível na minha carteira. Minha regra de bolso é que um imóvel físico para investimento não pode custar mais que 30% da composição de um portfólio.

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Um imóvel pode atuar como preservação/proteção de capital numa carteira de investimentos.

É importante ressaltar que todo este processo me gerou um conhecimento que não possuía antes, é um entendimento importante que certamente usarei para a vida toda. Essas noções básicas devem fazer parte do conhecimento de todos.

A parte boa é que os proventos recebidos de aluguel entrarão nos meu gráfico a partir de setembro, e será bastante interessante ver a diferença!

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É bem pouco, mas cada real conta!

Enfim, o motivo deste texto é compartilhar com vocês um pouco da atenção e relevância necessária na hora de analisar e comprar um imóvel. Comprar apenas por sonho ou só por comprar pode se tornar um desastre financeiro. Certamente há oportunidades muito boas por aí, é preciso estudar e buscar bastante para encontrá-las. Também não estou julgando aqui o benefício intangível de ter uma casa própria, estou apenas avaliando o retorno e comparando com outras oportunidades.

É isso! O que acharam da análise? Fariam o mesmo?! Hehe…

Um abraço!

MDElsewhere

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3 comentários sobre “Tese de Investimento Realizado: Imóvel

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